法律の話題
【法律】住宅ローン減税が改正
「現制度で受けられて良かったですね！」 最近、決済現場で話題に出るのがこの住宅ローン減税の件だ。 年内に決済、年度末にローン残高有り、入居出来れば今年度分の減税は現行制度で受けられるからＯＫなんだけどね。 この税制見直しが進んでるんだ。 今出てる案は年末残高の１％ないしは年間支払利息と比べて少ない方を取るというもの。 現行の税制で行けば４０００万借入れ年末に４０００万の残高があれば、所得税
【法律】府中市役所！重箱の隅を突くな！
やっと流れに乗ったと思った４３条但し書き案件。 市役所の担当から提出図面の訂正が山ほどやってきたぞ！ どれも、審査にあたって重要では無い、単なる体裁を整えさせるようなものばかり！ これはハッキリ言う！市役所からのイジメだ！！ たとえばＡ３図面に掲載した現地写真の順番、、、左から順番に並べて！、右ハジは２センチ空けよ！ (あのね、見本にそんな事、一言も書いてませんけど。) 現地案内図にしてもし
【法律】賃貸でも当日謄本
売買だと契約の当日に登記簿謄本取ったり土日が契約日だったら最終、金曜日に謄本を取るんだ。 登記は不動産取引の基本でね。 ただ、賃貸だと客付けしてて元付け業者さんが謄本を取ったの見た事無い！ これって当たり前？ まぁ、今はネットに登録さえしておけば、登記簿は証明書としては有効じゃないにしても安価で取れるからね。 事故になることは滅多に無いんだろうけどさ。 以前に賃貸契約で当該物件に"差し押さえ
【法律】新宿四谷まで！
府中市四谷なら近いんだけど、今日は新宿の四谷まで！ 進行中の４３条但し書き案件の処理で、建築指導課からの要請に応えて行ってきたよ。 目的地がなかなか見つからなくてね。 歌舞伎町のホテル街に入り込んじゃったり、グーグルマップが機能しなくてさ。 田舎モンにとって都内は怖いよ！(^^;) 近くの不動産屋さんに入って、尋ねたら住宅地図を出して調べてくれた！ さすが街の不動産屋さんは親切だね。 結局
【法律】私道に固定資産税？
私道、、、一般的に多いのは位置指定道路って奴。 行き止まりの突っ込み道路だから、ボクらが見ればたいてい分かるよね。 あと、開発行為で築造された道路でも、市に帰属しない場合は住民共有で私道になる場合があるんだ。 登記上の地目が公衆用道路になってれば固定資産税は非課税。 市役所の固都税台帳も"現況道路"となってるはず。 ただ、古い位置指定道路なんかだと、公衆用道路に地目変更してなく(雑種地とか山
【法律】現地の立て看板は広告？
え～、不動産公正取引協議会の指導員として一言。(^^;) 今日のお題は、、、 現場に設置する立て看板、のぼり旗は広告に当たるのか？ここだ！ たとえば建築確認がまだ、土地分譲の開発許可前なんかは疑問に思うとこだよね。 いちおね①分譲中である旨②業者名③電話番号だけなら広告とみなされないからＯＫ！ ただしここに建築確認前の予定建築物とか開発許可前の区割図、価格なんかを載せちゃうと広告となるから
【法律】１号認定と２号許可
建物を建てる敷地は建基法の道路に２ｍ以上接してないと建てられないんだ。 意外と多いのが建基法に指定されてない道路に接する土地。 今回もそんな案件なんだけど、、、 この場合は４３条の但し書きって言ってね、、、 安全上支障が無いと認められれば建物が建てられる、という救済規定があるんだよね。 ただ建築審査会の同意が必要ということで、ちょっと普通より時間がかかるんだ。 おととし法律が変わって、審
【法律】案内時にハザード説明
先月から宅建業法が変わって重要事項説明書では賃貸、売買問わずハザードマップを提示して場所を示さないといけなくなったんだ。 結構、これには皆さん敏感でね。 重説時にいきなりこの話を持ち出すよりは、案内時に話しちゃった方がベターだよね。 中には気にしない人もいるだろうし、物件の階数とかにも依るからね。 同業者から聞くとやはり重説時に「えっ？」ってなっちゃうケースが出ているようなんだ。 だから一応
【法律】告知物件に反響！
緑町の某賃貸アパート。 平成２５年の事故後、この７年間で少なくとも５回は入居者が入れ替わってる部屋でね。 成約状況の過去データを見ると、皆さん１年～１年半ぐらいしか住んで無いんだ。 管理会社の募集図面には既に"告知事項"の記載は無し。 ここまで入れ替わりがあると告知しなくとも、、、、という甘い誘惑にかられるんだけどさ。 そこは、事実を知ってる身としては話さないわけには行かないよね。 過去デー
【法律】家屋番号の付け方
また一般の方には関心のない堅い話題。 宅建試験にも出ないと思うから、受験生さえもスルーしてくだされ！(笑) 登記上、建物には"家屋番号"って個別の番号が振られるんだけど、基本は土地の登記地番と一致するもの。 たとえば12番地20(我が家)だったら家屋番号も12番20だ。 (ちなみに土地は12番20、建物所在地は12番地20と"地"が付く事も覚えておこう！)(宅建には出ないと思うけどね。) その
【法律】取り壊した家屋の不動産取得税
我々、街の不動産屋は"住宅"の売買が多いから、不動産取得税はほぼスルーしてるよね。 建物については最大１２００万の控除があるし、土地についても大幅控除の計算式がご用意されてるんだ。 こゆやつね。 （土地1㎡当たりの固定資産税評価額 × 1／2） × （課税床面積 × 2（200㎡限度）） × 3％を控除。 イテテ、、、頭が痛くなってきた、、、(笑) これを読み解くと、土地面積に対して土地面積
【法律】担保提供者兼連帯保証人
なんか漢字ばかりが並んでいて難しいでしょ！(^^;) ちょっとこれについて考えることがあったので話題にするね。 たとえば、息子が住宅ローンを組んで家を買う。 自己資金が無かったので物件価格の半分は親が出してくれた！こんなケースね。 (住宅資金贈与の件はとりあえず考慮せず。) この場合、買った不動産は共有名義で二分の一が親、二分の一を息子。 まずは出資割合で共有持ち分を決めるんだ。 息子はロー
【法律】後見人の登記事項証明
我々が宅建免許更新の際、必要となる「登記されていないことの証明書」。 代表者などが被後見人等になってないか？の証明が必要なんだ。 簡単に言うと認知症になって判断能力に障害があると、専門業種の代表等にはなれないという事だね。 この証明を入手出来るのは九段の東京法務局のみ！！ これがなかなか遠くて辛いんだ。行って帰ってくるだけで半日潰れるからね。 今回の取引では後見人の登記事項証明書。 これも発
【法律】仲介料４％＋２万円！と山賊さん！
価格の３％＋６万円というのが宅建業者の仲介手数料上限。 ６万円って何ですか？って良く聞かれるけど、速算式の余りみたいなもんなんだ。 今回のお取引では４％＋２万円。１％高いじゃないか！と突っ込まないでね！(^^;) 東京では滅多に使わない速算式。 中古マンションなので重要事項調査依頼、、、余りもんの２万が、、、 ちなみにこの調査料をお客さん(売主さん)から別途請求は不可！キビシー！ 今日はね、
【法律】丹下ジムの物件概要
(間取りはホームズ「間取り探偵」より転載。) ♪きのう、は～ぐれた～、オオカミがぁ～♪ あしたのジョーの舞台となっている丹下拳闘クラブ。 ジョーが少年院から出てくると、ここでみんなが待ってるんだよね。 段平おっちゃんはボクシング界を追放されてからは、土建業に従事。 そんな経験から、こんな立派なジムを一人で建てちゃうんだ。 子供心に"勝手に"河川敷に建てちゃったんだろうなぁ～とは思ってたけ