法律の話題
【法律】レアな土地の所有権保存登記
昨日の話題の続き。 その土地はめったに見ない所有権"保存"登記がされてたんだ。 "保存"登記は表題登記から一発目に所有権を登記する時のものでね。 建物は新築されれば存在しなかった不動産が新たに生まれて、表題登記してからの保存登記。 土地はもともとあるものだから、明治に登記法が出来てから、普通は"移転"登記の連続なんだよね。 あるのは換地処分の保留地。 存在してなかった地番が新たに生まれるから
【法律】防火地域内の木造建築
去年、建築基準法が改正されて準防火地域の建ぺい率が１０％アップしたのは以前にここで書いたよね。 法を緩やかにして、その代わり耐火・準耐火建築物への建て替えを促進するのが目的なんだ。 今回は！ 防火地域内の木造建築について。 防火地域の指定がされてる所は、用途地域が商業系(商業地域、近隣商業地域)が多くてね。 駅回りとかはこの指定がほとんど。 こういう地域では建ぺい率・容積率が緩く、建物が密集し
【法律】業法改正！ハザードマップ追加
今までも売買契約締結時には重要事項説明でハザードマップを添付して、お客様に説明はしてたんだけど、あくまで浸水区域内に限った事。 賃貸契約では、自分は説明したことが無かったし、他業者さんでも説明を聞いた事は無し。 そこで今回の宅建業法改正。 去年の大型台風や水害が多発してる昨今を踏まえ「水害リスクに係る情報が契約締結の意思決定を行う上で重要な要素」という事で売買、賃貸とも重要事項説明書への記載が
【法律】共有私道の概念
ここ最近築造される私道の所有形態って共有がほとんどなんだ。 開発行為(42条1項2号)で出来た道路とか、位置指定道路(42条1項5号)なんかがそうだよね。 たとえばネットから拾ったこんな公図。 見ると６件の宅地が接してるから共有持ち分６分の１とかにするケースが多いよね。 (マンションの敷地は専有部分の床面積の割合によって按分するのが多い。) この場合、この共有私道については「共有物の全部につ
【法律】空き家売却の税制優遇
全国を挙げて「空き家」対策が急務なんだけどね。 府中市でも今年２０２０年が人口のピークという事で、これから益々空き家が増えてくる傾向にあるんだ。 府中市のホームページで策定を公表中。 よくある話を作ると。 親が亡くなって、その親が住んでいた不動産を相続して売却するとき。 昔からあるのは居住用の３０００万控除って奴。 簡単な例だと、３０００万で買った土地建物を６０００万で売りました！ 利益が
【法律】後見人の手続き
今日は依頼を受けている売却案件に付随する後見人の手続きで、司法書士、秋池先生の事務所へ！ 医師の診断書がやっと出来て来て、これで書類はほぼ揃った感じ。 ただ、裁判所がこのご時世、職員を減らして対応しているそうで、通常より時間がかかってるとのこと。 今は被後見人の財産には手を付けられないから、金銭的な負担はご家族が立て替える状態。 極力早くに対応してもらいたいよね。 (弊社仲介の売買契約もそれに
【法律】登記のオンライン申請
年に何回あるか？たいした頻度では無いんだけど、登記手続き。 建物の滅失登記や抵当権抹消など債権債務が発生しない登記は自分でやっちゃうんだけどね。 これも毎回、府中法務局とは限らない。。。遠方の法務局もある訳さ。 調べると個人でもオンラインの登記申請が出来る様になってるようでね。 使えるかなぁ〜と思ったんだけど、ＯＳはウインドウズ８以上、、、はい、いきなり終了！(ＸＰなんだ。(笑)) あとマイ
【法律】宅建士も在宅ＯＫ！
コロナ関連を受けて、先日国交省から事務連絡があったよ。 本来、事務所に常駐する事が義務づけられてる宅建士。 いちおね、在宅勤務が推奨されてるので、宅建士が事務所に不在でも法には抵触しないこととなりました。 まぁ、ボクは事務所勤務だから関係無いけどね。(家にパソコン無いし、、、) ２週間前に買ったカミュのペスト。やっと読み終わったよ！ 普段、小説は流行作家ぐらいしか読まないから、ほんと難しかっ
【法律】配偶者への２０００万贈与！
婚姻期間が２０年以上になると贈与税の特例で、居住用不動産２０００万を贈与しても非課税なんだ。 わたくしは既に結婚３０年を超えてしまったので、この特例の範囲内。 女房には苦労をかけっぱなしなので、ついそんな事を考えちゃうんだけどさ。 意外と高いのが登録免許税だよね。 評価額にも因るけど２％、、、売買の軽減前と変わらない高さ。 それに不動産取得税。 結局、この制度はあまりメリットが無く、単純に
【法律】取引事例比較法と収益還元法
なんか宅建試験の標題みたい。(笑) 我々が不動産の査定をする場合、賃貸でも売買でも、基本は取引事例比較法という奴。 近隣でこんな価格、こんな賃料で取引されましたってのを基本に、なら、ここはこのぐらいの金額で売れるだろう、貸せるだろう〜って考えだね。 一般の住宅地はほぼこれで査定。 査定金額と実売価格は同化しててね。 お客さんによってはもっと高く売りたい、貸したい！は出てくるから、最初はお客さん
【法律】新法で原状回復義務
また不動産屋ぽく法律のお話し。 賃貸だと"原状回復義務"ってのがあって、当たり前のように借主の義務かと思ってたらね。 これが違うんだ。 先日の研修会で初めて知ったんだけどね。(^^;) 現行の民法だと借主が付けた設備等に関しては「収去出来る！」っていう借主側の権利だったんだ。 だから、当然、置いてっちゃっても良いというのが法律の主旨。 ここが今回の法改正で、借主の回復義務に変わったそう。
【法律】ますます分からなくなった！
(第二部で半分ぐらいが帰っちゃった図。) 今日は昼過ぎから国分寺の駅ビル、リオンホールで全日本不動産協会の法定研修会を開催。 会場作り(机出したりイス並べたり)は役員の仕事でね。 これだけの机、イスを出すと、もうね、太ももの裏、ふくらはぎがパンパン！既に痛みが！(ひ弱ねぇ〜) 明日はきっと寝込むよ、、、 第一部はボクが招聘した弁護士先生の講演。 その筋では有名な先生でテレビ出演や著書もたく
【法律】４３条但し書きか？敷延か？
建て替え系のご相談。 売買がらみじゃないんで弊社の業務外なんだけど、分かる範囲でね。 現場の道路位置指定申請図を取ってくると、３５ｍ。 これ以上延長する場合は、車の転回広場を作らないといけないから、ここで止めちゃうのが凄く多いんだ。 で、その先の家々は、、、 案の定、今回も敷地が道路まで届いてない様子。図面を見る限りは再建築不可の不適合接道なんだ。 果たして現況の建物はどうやって建築確認を取
【法律】事故物件告知にガイドライン
ここで国交省が事故物件の告知に対しガイドラインを作る模様。 現状、この告知については法律上の明確な規定が無くてね。 業界内でまことしやかに囁かれるのは。。。 事故直後に入る入居者に対して説明すれば、それ以後、入り替わりの入居者に対しては説明しなくて良いとか、、、 事故後５年経てば説明しなくても良いとか、、、 実務上はこんな事で処理してるところが多いんだけど、後々発覚して問題にされたらアウト
【法律】相続登記の義務化
先日、法制審議会で所有者不明土地対策の原案が出来上がったそう。 その中のひとつ相続登記の義務化。 問題山積だとは思うけど、一歩一歩、法を整備していかないとね。 まずは相続人がすぐ特定出来るか？だよね。 これから亡くなるケースでさえ、相続人同士で揉めちゃうとすぐには登記出来ないし。 ここ数十年という単位で登記が動いて無い物件もかなりの数あるそうで、そんな場合はどうやって相続人まで辿り着くか？ 見